Разрешите поинтересоваться: 10% годовых в Евро – это круто? IRR 20-30% годовых

А где вам такое предлагают?

расходы на обслуживание, налоги на недвигу и прибыль не вычли, после вычета хорошо если 5-7% останется

Во-первых, не совсем понятно, где именно в Европе. От локации сильно зависит, это нужно принимать во внимание, когда оценивать адекватность и реалистичность предлагаемой доходности. Во-вторых, 10% годовых – это доходность на что, на вложенный капитал в девелоперский проект? Если да, то, возможно, и реалистично. Нужно смотреть более предметно – страну, город, локацию, проект, оценивать адекватность заложенных в модели затрат, насколько цены на реализацию соответствуют рынку на данный момент, какие ещё допущения есть в модели (индексация, contingency, и т.п.). Я, например, занимаюсь девелопментом и инвестициями в недвижимость в Австралии, и могу сказать, что 10% годовых доходность на вложенные средства в девелоперские проекты в жилье в Сиднее – вполне реальная доходность. Доходность в 10%-15% годовых на вложенные средства – вполне достижима в проектах со сроком реализации от 3 до 5-7 лет. На крупные проекты (master planned communities) со сроком реализации 15-25 лет, может вполне реально получиться 20%-35% годовых. Если интересно, могу выслать презу для инфо. Я её готовил для своих друзей, там информация по стране, рынку и примеры реализуемых проектов.